Deprecated: Unparenthesized `a ? b : c ? d : e` is deprecated. Use either `(a ? b : c) ? d : e` or `a ? b : (c ? d : e)` in /home/negocebtpservice/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/includes/modules/reviews.php on line 298

Deprecated: Unparenthesized `a ? b : c ? d : e` is deprecated. Use either `(a ? b : c) ? d : e` or `a ? b : (c ? d : e)` in /home/negocebtpservice/public_html/wp-content/plugins/simple-side-tab/simple_side_tab.php on line 142

Deprecated: Unparenthesized `a ? b : c ? d : e` is deprecated. Use either `(a ? b : c) ? d : e` or `a ? b : (c ? d : e)` in /home/negocebtpservice/public_html/wp-content/plugins/js_composer/include/classes/editors/class-vc-frontend-editor.php on line 646

Deprecated: Array and string offset access syntax with curly braces is deprecated in /home/negocebtpservice/public_html/wp-content/plugins/Ultimate_VC_Addons/admin/bsf-core/auto-update/admin-functions.php on line 11
ACTUALITÉ MARCHÉ SEPTEMBRE 2019 - Négoce Travaux Service, à Toulon
Deprecated: Unparenthesized `a ? b : c ? d : e` is deprecated. Use either `(a ? b : c) ? d : e` or `a ? b : (c ? d : e)` in /home/negocebtpservice/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/classes/Admin/Helpers.php on line 109
 

ACTUALITÉ MARCHÉ SEPTEMBRE 2019

ACTUALITÉ MARCHÉ SEPTEMBRE 2019

● EN BREF

Après une stabilisation au second trimestre, les permis de construire ont repris leur déclin avec -0,8 % entre mai et juillet par rapport aux trois mois précédents. Un recul qui revient s’inscrire dans la tendance générale engagée depuis plus d’un an et demi.

La baisse des taux de crédits immobiliers se poursuit ; nouveau record ce mois-ci, avec 0,70 % négocié sur 20 ans. Parallèlement, les demandes et les montants empruntés continuent d’augmenter.

● LE BÂTIMENT RÉSISTE MAIS ALERTE SUR L’ÉVOLUTION DE LA FISCALITÉ

Selon le bilan de la FFB, au 1er semestre, les marges ont continuées de s’éroder malgré une bonne tenue de l’activité pour le secteur, comme en témoignent des carnets de commandes toujours bien garnis.

Certes, les permis et mises en chantier de logement ont reculés, (6,9% et 4,9% en glissement annuel sur cinq mois à fin mai 2019), néanmoins, les ventes s’affichent quasiment stables, à ‐0,4% dans la promotion immobilière, au premier trimestre 2019 rapporté au premier trimestre 2018.
Elles s’inscrivent même en hausse de 1,6% dans l‘individuel diffus, en glissement annuel sur les cinq premiers mois de 2019.
L’inflexion, assez inattendue dans un contexte de rabotage des aides au logement, doit beaucoup au net élargissement du marché du crédit.

Sur le marché de l’amélioration-entretien, l’activité reste hésitante.
Le trou d’air s’est poursuivi au premier trimestre 2019, -2,1% en volume par rapport au premier trimestre 2018, avec un nouveau plongeon de 2,7% dans le logement.

Dans ce contexte, le président de la FFB, Jacques Chanut tire la sonnette d’alarme : « La suppression étudiée par le gouvernement de l’accès au gasoil non routier (GNR) et de la déduction forfaitaire spécifique (DFS) risquent clairement d’envoyer de nombreux artisans et entrepreneurs au tapis. D’autant que la menace d’un nouveau rabotage du CITE et de la suppression du PTZ hors grandes agglomérations reste d’actualité.
Cet ensemble ne peut que conduire à aggraver la fracture territoriale et fait une nouvelle fois peser, de manière particulièrement injuste sur notre seul secteur, l’essentiel des économies promises sur le budget de l’Etat. »

● LES POUVOIRS PUBLICS “ASSUMENT” LA CHUTE DE LA MAISON INDIVIDUELLE

Le ministre de la Ville et du Logement a assuré lors d’une interview qu’il assumait le fait que sa politique fasse chuter le marché de la maison individuelle. “Dans certaines villes secondaires, on a toujours vu le même système : des maisons individuelles naissent du fait de certains dispositifs fiscaux lancés par l’État, et le centre-ville périclite”, a-t-il argumenté. “Tout le monde allait vers cette logique, mais cela n’est pas la société que l’on souhaite. Dans ces territoires, nous avons donc décidé d’arrêter le dispositif fiscal Pinel. La conséquence, c’est une diminution des maisons individuelles, mais si l’on veut revitaliser les centres villes, nous devons assumer qu’en périphérie le nombre de maisons neuves diminue.” Une prise de position claire de la part du ministre, qui espère de sa loi Elan, promulguée en novembre 2018, un choc d’offre “le plus rapidement possible”. Il a précisé d’ailleurs que jamais il n’y avait eu une loi logement dont la quasi-totalité des décrets avaient été pris aussi rapidement.

Des propos qui font forcément réagir les organisations représentatives de la filière.
Les discussions annoncées depuis plusieurs mois autour d’un éventuel retour de cette aide fiscale en 2020 ne montrent toujours pas le bout de leur nez ; les propos du ministre donnent encore moins d’espoir de voir cette demande devenir réalité.
Les professionnels appellent à un échange direct avec le ministre.

 

● L’ÉCO-PRET A TAUX ZERO REVALORISÉ

Le 20 août 2019, le gouvernement a publié un nouveau décret et son arrêté visant à faciliter l’accès des propriétaires à l’éco-prêt à taux zéro.
Pour rappel, la loi de finances pour 2019 a assoupli les conditions des propriétaires (bailleurs ou occupants) et des copropriétaires pour bénéficier de l’éco-PTZ, jusqu’au 31 décembre 2021.
En 2018, le nombre d’éco-PTZ individuels émis avait baissé de 23 % par rapport à 2017. L’objectif du gouvernement est de rendre cette aide plus attractive aux yeux des banques et des particuliers.

Depuis le 1er mars 2019, il n’est plus nécessaire de réaliser un bouquet de travaux pour solliciter l’éco-PTZ, une seule opération de travaux de rénovation énergétique suffit.
Le 1er juillet 2019, le prêt a été étendu à tous les logements construits depuis plus de deux ans. Les logements construits avant le 1er janvier 1990 étaient jusqu’ici les seuls concernés. Les travaux d’isolation des planchers bas sont aussi devenus éligibles. La durée d’emprunt a également été uniformisée à 15 ans en juillet (vs 10 ans avant et jusqu’à 15 ans pour les lourds travaux de rénovation).

Pour les offres de prêt émises depuis le 21 août, les montants accordés ont été augmentés pour réaliser une ou deux opérations de travaux éligibles (isolation et/ou installation d’équipements). Le montant maximal du prêt reste fixé à 30.000 euros par logement.
Le plafond est désormais de 15.000 euros (contre 10.000 euros avant) pour mener une seule action de travaux. Sauf pour les travaux d’isolation thermique des fenêtres (pour remplacer des parois en simple vitrage) et des portes donnant sur l’extérieur, pour lesquels le plafond est dorénavant de 7.000 euros.
Pour deux actions de travaux réalisées simultanément, le plafond passe à 25.000 euros (contre 20.000 € avant). Le plafond est de 30.000 euros pour un bouquet de trois travaux ou plus.

Sept actions de rénovation donnent droit à l’éco-PTZ. Figurent les travaux d’isolation thermique : de la toiture, des murs qui donnent sur l’extérieur, des parois vitrées et des portes donnant sur l’extérieur ainsi que des planchers bas. Auxquels s’ajoutent l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire, l’installation d’un système de chauffage utilisant les énergies renouvelables et l’installation d’un équipement de production d’eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise “Reconnu garant de l’environnement”(RGE).

L’éco-PTZ est aussi ouvert aux travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement s’il a bénéficié d’une prime de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le plafond reste fixé à 20.000 euros pour l’éco-PTZ du programme Habiter Mieux de l’Anah accordé aux propriétaires modestes. Un fonds, géré par la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété, intervient en garantie de l’éco-prêt de l’Anah. Il permet aux ménages modestes d’avoir accès au crédit et de financer le reste à charge de leurs travaux.
Par ailleurs, l’éco-PTZ accorde, jusqu’à 10.000 euros, pour mener des travaux de réhabilitation de système d’assainissement non collectif.

Un prêt de 30.000 euros maximum est aussi octroyé aux propriétaires pour les travaux permettant de réaliser une performance énergétique globale de leur logement. Pour bénéficier de cet éco-PTZ, le nouveau décret impose la réalisation d’un audit énergétique, dont les critères d’éligibilité sont alignés sur ceux prévus pour le crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Depuis le 21 août, l’emprunteur doit, sur la base d’un audit énergétique, justifier d’une consommation d’énergie primaire, après travaux, inférieure à 331 kWh/m2/an sur les usages chauffage, refroidissement et production d’eau chaude sanitaire. Condition additionnelle : le gain énergétique obtenu doit être d’au moins 35 % par rapport à la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire, avant travaux pour les trois usages.
Depuis juillet, le propriétaire peut cumuler deux éco-PTZ pour un seul et même logement dans les cinq ans qui suivent la première requête, contre un délai de trois ans auparavant. La somme des deux prêts ne doit pas excéder 30.000 euros. Depuis le 21 août, le propriétaire peut obtenir un éco-PTZ même s’il a déjà démarré ses travaux depuis trois mois avant sa demande de prêt.

 

● TRANSFORMATION DU CITE EN PRIME

Le gouvernement l’a plusieurs fois confirmé ces derniers mois : le crédit d’impôt de transition énergétique (CITE) sera bien transformé en une prime, à partir de janvier prochain. Versée au moment de la réalisation des travaux, celle-ci permettra de gommer le décalage qui s’opère actuellement, entre la déclaration de réalisation des travaux et la perception de l’avantage fiscal, une année plus tard.
Cette réduction du délai de remboursement du crédit d’impôt, qui évitera ainsi l’avance des frais aux ménages, devrait engendrer une massification du nombre de demandes. C’est en tout cas ce
qu’espère le gouvernement, qui s’est fixé un objectif de 500.000 rénovations par an.

Problème : le crédit d’impôt est un dispositif injuste, qui bénéficie surtout aux ménages les plus riches. Le gouvernement entend donc recentrer ses efforts sur les foyers les plus modestes, en intégrant directement à la prime les aides que verse l’Agence nationale de l’habitat (Anah), aux propriétaires éligibles (voir les barèmes de ressources de l’Anah).
En résultera sans doute une sorte de “prime unifiée”, dont le montant dépendra des revenus du ménage. Celle-ci sera distribuée par l’Anah, aux ménages modestes.

Autre écueil du CITE actuel : celui-ci n’est pas jugé assez efficace. L’exécutif souhaiterait concentrer les dépenses de cette niche fiscale sur les travaux les plus efficaces, ceux présentant rapport “coût – gain énergétique” fort. Le taux de 30% comme nous le connaissons aujourd’hui va sans doute disparaître dès janvier prochain, pour laisser place à des primes forfaitaires, dont le montant dépendra du geste effectué (montants forfaitaires définis par type de travaux).

Dernière évolution : le CITE nouvelle version devrait voir son périmètre réduit. Certains travaux et équipements ne devraient plus être aidés à compter de janvier prochain, comme l’installation de
chaudières gaz, pour les ménages aux revenus intermédiaires. Enfin, certains gestes déjà majoritairement couverts par d’autres aides publiques ou privées, comme le dispositif des Certificats
d’économie d’énergie (CEE), sortiront également du champ d’application de la nouvelle prime.
Isolation des combles, calorifugeage des canalisations, mais aussi “certains gestes annexes ou moins coûteux” ne seront ainsi plus pris en charge.

● LOI ENERGIE CLIMAT

Réunis en commission mixte paritaire, les députés et les sénateurs ont définitivement amendé le projet de loi énergie climat.
Sur le volet rénovation des passoires thermiques, un triptyque “incitation, obligation et sanction” a été adopté. Le temps de la “simplification des dispositifs” n’interviendra que d’ici à 2023, suivi d’une “obligation de conformité” entre 2023 et 2028, avant l’heure des sanctions en 2028.

“Les ambitions écologiques ne doivent pas aller à l’encontre des problématiques économiques et sociales. Elles sont complémentaires”, justifie le député du Gard Anthony Cellier, rapporteur du texte à l’Assemblée. “Il nous fallait trouver le juste équilibre.”

Même si le bâtiment représente déjà 45% des consommations d’énergie et 25% des émissions de gaz à effet de serre, il ne sera interdit qu’en 2021 pour le propriétaire d’un logement énergivore d’en augmenter le loyer sans l’avoir rénové. En 2022, viendront s’ajouter deux autres obligations en cas de location ou de vente d’un logement classé F ou G : celle de réaliser un audit énergétique qui contiendra des propositions de travaux et leur coût estimé et celle d’informer tout futur acquéreur ou locataire sur ses dépenses d’énergie demain.

S’ajoute à partir de 2023 la qualification de “logement indécent” pour un logement extrêmement consommateur d’énergie, qui contraindra le propriétaire à le rénover ou à ne plus le louer. Le seuil
d’acceptabilité reste toutefois encore à déterminer. Enfin, d’ici à 2028, tout propriétaire d’une passoire thermique devra avoir réalisé des travaux d’amélioration de performance énergétique, afin d’atteindre, au minimum, la classe E. De même, à cette date, celui qui souhaite vendre ou louer sans avoir opéré cette transformation aura l’obligation de le mentionner dans l’annonce, le bail ou l’acte de vente.
Publication du décret tertiaire

Dans le même temps, le décret relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, prévu par la loi Élan, a été publié. Autrement dit, tout propriétaire d’un parc tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, Ndlr) supérieur ou égal à 1.000 mètres carrés aura l’obligation au 1er octobre 2019 de le rénover.

Ce texte prévoit en effet “l’obligation de mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments existants à usage tertiaire afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à l’obligation d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010”.
« La vraie sanction sera financière et viendra du marché », estimait en mars dernier le président du Plan bâtiment durable Philippe Pelletier. « Lorsque vous vendrez le bien, vous devrez dire ce qui a été fait. Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur pourra décoter le prix, car il devra avancer l’argent lui-même. »

● QUAND LE GOUVERNEMENT VEUT SIMPLIFIER LA VIE DES PROPRIÉTAIRES

Après avoir un temps dénigré « la rente immobilière » puis réintroduit l’encadrement des loyers dans la loi Élan, le gouvernement souhaite désormais faciliter la vie des propriétaires et la gestion de leurs biens locatifs. Pour ce faire, une plateforme d’information et de services, baptisée Facil Habitat, vient d’être lancée à leur intention. « Les besoins du parc privé sont trop importants pour accepter que les gens renoncent à louer leur bien par peur de la complexité administrative ou parce qu’ils ne savent pas à qui s’adresser », explique Julien Denormandie, le ministre du Logement.

La plateforme ambitionne d’offrir aux propriétaires bailleurs toute l’information dont ils ont besoin pour mener à bien leur projet d’investissement locatif, de l’achat à la mise en location, en passant par d’éventuels travaux. Outre des fiches pédagogiques qui les aideront à prendre les bonnes décisions (quel mode de gestion choisir, comment définir le bon loyer, quels travaux suis-je obligé de réaliser…), Facil Habitat recense les aides existantes et offre des outils clés en main pour accompagner les propriétaires : simulateur de prêt à taux zéro, de révision des loyers, répertoire de diagnostiqueurs mais aussi modèles de bail ou de lettre de relance en cas d’impayé.

En 2020, la plateforme renseignera aussi les propriétaires occupants et les copropriétaires qui voudront réaliser des travaux de rénovation. Une plateforme qui marque une nouvelle approche, centrée autour des usagers et de leurs attentes.

 

● IMMOBILIER, ENQUÊTES ET ÉTUDES

Le Club de l’Amélioration de l’Habitat, créé en 1992, a présenté le tout premier « Observatoire Habitants-Consommateurs de l’habitat privé ». L’objectif de son étude : mieux comprendre les
comportements des propriétaires pour aider les professionnels du bâtiment à anticiper leurs besoins.
Réalisée d’octobre 2016 à juin 2019, l’enquête a été confiée à Ipsos ainsi qu’à des experts de l’Ademe, de l’Anah de Cerqual ou encore Qualitel. Ces derniers rappellent que le propriétaire a trois statuts concomitants : il est à la fois propriétaire-décideur, habitant-usager, et consommateur de produits et services.

Les enquêteurs ont dans un premier temps distingué 3 motifs de travaux : les travaux nécessaires (réparations etc.), les travaux d’embellissement pour se faire plaisir, et les travaux de fonds élaborés (projet de vie, accroître la valeur patrimoniale d’un bien etc.).

A l’issue de son enquête, l’Observatoire a aussi identifié 4 profils ou « familles comportementales » :

– Les passifs qui vivent sur la base de ce qui a été fait ou installé chez eux et se fient surtout aux conseils de leurs proches ;
– Les mainteneurs qui veillent au bon fonctionnement et peuvent avoir des compétences techniques pour intervenir eux-mêmes ;
– Les embellisseurs qui aiment améliorer le confort de leur logement et le décorer. Ils font principalement appel à des installateurs spécialisés;
– Les (re)constructeurs qui ont besoin de garanties budgétaires, d’assurances etc. Ces derniers font souvent appel à des professionnels du bâtiment qualifiés et recourent à solutions
financières.

Dans l’ensemble, 44% des propriétaires ont recours à des professionnels du bâtiment, 39% réalisent leurs travaux eux-mêmes ou avec des proches, et 15% mixent les deux solutions.
Pour les propriétaires qui ne font pas de travaux, plusieurs raisons sont ressorties, parmi lesquelles :
– Des craintes pour engager des travaux conséquents chez soi (contraintes, dégradation, insécurité, coûts non maîtrisés etc.) ;
– Un projet de vie suspendu (âge avancé) ou contrarié (aléas) ;
– Une moindre exigence pour son logement ;
– Des conditions jugées moins favorables (environnement urbain peu sûr, une valorisation patrimoniale dégradée du fait de l’emplacement).

 

● BILAN RECORD POUR LES CERTIFICATS D’ECONOMIE D’ENERGIE

Lancement de la quatrième période des CEE (2018-2020) consacrant six milliards d’euros aux travaux d’économie d’énergie avec pour facilitateur les « Coups de pouce économies d’énergie » (chauffage et isolation à 1€), reconduction du Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE), annonce du Plan de Rénovation énergétique des bâtiments (objectif de rénovation de 500.000 logements/an jusqu’en 2050 et de rénovation de toutes les passoires thermiques occupées par des personnes aux revenus modestes d’ici 2025), lancement de la campagne FAIRE pour mobiliser les Français autour de la rénovation énergétique… 2018 a été marquée par le renforcement de la mobilisation de l’Etat sur les enjeux de transition écologique. Entre hausse du prix de l’énergie et dégradation du pouvoir d’achat, une année riche en éco-mesures gouvernementales.

Mais quelles sont les impacts des aides financières sur la concrétisation des projets de rénovation des Français à travers leur recours aux CEE ?

Encore méconnu du grand public il y a peu, le dispositif s’impose aujourd’hui comme l’un des principaux leviers pour accélérer la transition énergétique du pays. Ainsi, depuis leur lancement en 2006, les CEE auraient permis d’économiser 1.700 Térawattheures cumac* (TWhc), soit l’équivalent de la consommation énergétique de 17 millions de Français pendant 15 ans. Et entre 2018 et 2020, on estime à 10 milliards d’euros les économies réalisées chaque année par les consommateurs par leur intermédiaire.
Avec 205.800.000 euros versés à plus de 180.000 bénéficiaires en 2018 (en hausse de 44% en termes de financement et 20% en nombre de ménages par rapport à 2017), PrimesEnergie.fr a étudié la manière dont les Français ont adhéré au dispositif des CEE à travers tout le territoire ainsi que les travaux qu’ils ont privilégiés.

Après un hiver 2017/2018 particulièrement rugueux, les Français ont été nombreux à réaliser des travaux de rénovation énergétique l’an passé. Au-delà du climat, le renforcement des aides de l’Etat semble également avoir eu un impact bénéfique en encourageant les ménages à passer à l’acte.
Concernant la seule prime énergie, on a ainsi constaté une hausse de 20% du nombre de dossiers déposés en 2018 par rapport à l’année précédente… Sur 5 ans, cette évolution est de 520%.
Concentrant respectivement 18% et 14% du nombre total de primes reversées, les ménages d’Auvergne-Rhône-Alpes et du Grand Est, deux régions par ailleurs particulièrement touchées par la
précarité énergétique, ont le plus bénéficié du dispositif. La Nouvelle Aquitaine (12,2%), l’Occitanie (10,9%) et l’Ile-de-France (9,1%) complètent le TOP 5 national.

Guidés par les conditions d’éligibilité, les Français ont fait le choix d’une rénovation énergétique efficace
Sur 180.000 ménages accompagnés, 58% ont privilégié les travaux d’isolation (toitures, murs, planchers). Un choix doublement payant puisqu’il s’agit des travaux permettant de réduire au maximum les déperditions thermiques d’un logement (jusqu’à 30%), et c’est aussi le poste de dépense le plus valorisé (jusqu’à 100% remboursé) en raison de son efficacité énergétique.
En deuxième position, privilégié par environ 1/3 des Français, le remplacement d’un système de chauffage vétuste par une chaudière haute performance ou une pompe à chaleur. Avec 20%
d’économies d’énergie possibles, ce choix s’avère également très bénéfique sur le long terme. Bien que moins efficace en termes d’économies d’énergie, le remplacement de fenêtres a été
privilégié par 11% des ménages.

1.143€ c’est le montant moyen des CEE reversés aux ménages en 2018, en hausse de +25% par rapport à 2017.
Parmi les explications de cette augmentation : les obligations plus importantes imposées par le Ministère de la transition écologique et solidaire aux fournisseurs d’énergie en matière de financement de la rénovation énergétique, rendant le dispositif des primes énergie particulièrement avantageux.
Les résultats révèlent toutefois des disparités, liées d’une part aux revenus des ménages (les primes étant plus conséquentes pour les foyers en situation de précarité énergétique), mais aussi et souvent à la nature des travaux réalisés. L’isolation étant le poste favorisant le plus d’économies d’énergie, elle a en moyenne été remboursée à hauteur de 1556€ en 2018, contre 426€ pour les travaux de chauffage et 401€ pour le remplacement de fenêtres.

Début 2019, le gouvernement lançait un nouveau « coup de pouce chauffage » afin d’accélérer le remplacement de vieilles chaudières par des systèmes à haute performance énergétique. A la clé, des primes pouvant atteindre 4000€, bien loin des 426€ reversés en moyenne l’an passé.
Lancée en 2017 dans le cadre de l’opération « coup de pouce économie d’énergie », la Prime Conversion Chaudière – ciblant en particulier les ménages les plus modestes pour encourager
l’équipement d’un système de chauffage récent et écologique – a rencontré un tel succès, que les ménages ont été de plus en plus nombreux à entreprendre des travaux de chauffage.

Ils représentaient ainsi 32% du nombre total de travaux engagés par les ménages en 2018, contre 25% en 2017. Sur le premier T1 2019, au niveau national, le « coup de pouce chauffage » a généré plus de lancements de chantiers que le « coup de pouce isolation » (23 169 contre 21 465).
Ce coup de pouce a aussi favorisé une hausse de +69% du montant moyen des primes énergies reversées en un an, soit 1647€ en moyenne sur le T1 2019. Un niveau sans précédent, 4 fois supérieur aux primes reversées il y a à peine trois ans… Le nombre de ménages bénéficiaires est lui aussi en hausse de +78% sur le T1 2019 par rapport au T1 2018.

● INVESTIR EN DENORMANDIE ANCIEN, UN BON PLAN ?

Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le nouvel avantage fiscal Denormandie offre jusqu’à 63.000 euros de réduction d’impôts dans le cas d’un investissement locatif dans l’ancien à réhabiliter. L’objectif est d’accélérer la rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins en logement des populations, dans la continuité du Plan national de lutte contre l’habitat insalubre, explique Bercy Infos.
A noter : le dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2019 et s’arrêtera au 31 décembre 2021.

Quelles sont les villes concernées ?
Il s’agit des 222 communes de France qui bénéficient du Programme national Action cœur de ville. La liste, accompagnée des mesures de ce plan de revitalisation des centres anciens, est disponible dans cette plaquette éditée par le ministère de la Cohésion des territoires. Entre autres communes concernées, citons Quimper (29), Arras (62), Perpignan (66), Chambéry (73), ou encore Meaux (77).
A noter : les communes qui mettent en place une opération de revitalisation de leur territoire pourront elles aussi être éligibles au Denormandie ancien.

Réduction d’impôts : quel montant ?
Le Denormandie représente 12 % du prix de revient net du logement travaux inclus pour une location de six ans, 18 % pour une location de neuf ans ou 21 % pour un bail de douze ans. Le montant est calculé sur un plafond de 300.000 € travaux inclus (les sommes qui dépassent ce plafond ne sont pas prises en compte). Pour un investissement de 300.000 €, l’avantage s’élève à 54.000 € sur neuf ans, soit 6.000 € par an. Avec le prélèvement à la source, le fisc verse cette somme en deux fois : 60 % en janvier et 40 % en septembre. Le Denormandie ancien entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.

Quels travaux pour investir ?
Pour profiter du dispositif, il faut bien entendu faire des travaux. Leur montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du logement + travaux). Pour un bien de 100.000 €, ils comptent donc pour 33.333 € minimum, soit un total de 133.333 €. Autre condition : les travaux doivent améliorer la performance énergétique de 30 % minimum ou porter sur deux types d’ouvrages parmi les cinq suivants : isolation des murs, des combles, changement de chaudière, nouvel appareil de production d’eau chaude, isolation des fenêtres. Pour bénéficier du Denormandie, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement concerné.

Chantier : quelles règles suivre ?
Les travaux doivent être faits par une entreprise. Elle doit être certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement) pour les ouvrages concernant l’amélioration de la performance énergétique. Un
diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fait avant de lancer les travaux pour identifier les caractéristiques du logement à rénover et choisir les solutions techniques. Un deuxième DPE sera réalisé une fois le chantier terminé pour s’assurer que la nouvelle performance respecte les règles du dispositif. Ces documents doivent être conservés à titre de justificatifs et transmis à l’administration fiscale sur demande.

 

Locataire : quelles conditions respecter ?
Pour bénéficier du Denormandie, il faut louer sous certaines conditions. Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Les revenus de ce même locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ce sont les mêmes que ceux du dispositif Pinel dans le neuf. Et ils n’ont rien de dissuasif : 80 % des Français peuvent devenir locataires Denormandie.

Quels loyers demander ?
Autre condition pour investir en Denormandie ancien : respecter des plafonds de loyers. Là encore, ils sont identiques à ceux du dispositif Pinel dans le neuf. Ils sont calculés pour être inférieurs d’environ 20 % aux loyers du marché libre pour permettre au plus grand nombre de se loger à un prix raisonnable. La location est obligatoirement vide. Du coup, Le Denormandie se place sous le régime des revenus fonciers. Le meublé n’est donc pas possible avec cet avantage fiscal.

Investissement : quel rendement locatif espérer ?
Pour évaluer le potentiel du dispositif, la Fnaim a testé six des 222 communes éligibles. En prenant en compte les loyers, la réduction d’impôts, le prix du logement hors frais de notaire et le montant des travaux, cette organisation aboutit à des rendements locatifs bruts annuels plutôt intéressants. Sur neuf ans (avantage fiscal à 18 % du prix de revient), Saint-Nazaire (44) rapporte 5,5 %, Grasse (06) 5,7 %, Voiron (38) 5,9 %. Pau (64) monte à 6,7 %, Auxerre (89) à 7,3 % et Carcassonne (11) culmine à 8,2 %. De très bonnes performances… Qui appellent certains commentaires.

Rentabilité : les vrais calculs.
Le rendement locatif brut ainsi calculé donne une bonne indication du potentiel de ce type d’investissement. Pour une vue plus précise, il faut prendre en compte toutes les questions de fiscalité
(déduction des intérêts d’emprunt, impact des loyers sur le taux d’imposition, etc.). En d’autres termes, il ne faut pas s’arrêter au rendement locatif brut. Une simulation précise et objective s’impose pour calculer la rentabilité nette-nette et permettre aussi de calculer l’effort de trésorerie à consentir car les loyers étant plafonnés, ils ne couvriront pas la totalité de la mensualité de crédit.

Travaux et déficits fonciers.
Autre point important : il est nécessaire de calculer avec précision le montant des travaux. Ils doivent impérativement représenter au moins 25 % du coût total de l’opération hors frais de notaire. En dessous, il n’est pas possible de bénéficier du dispositif (attention au redressement). A l’inverse, un montant de travaux très important ne devrait pas être pénalisant. Certes, les 25 % ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais le surplus, lui, devrait bien être déductible, ce qui optimiserait la fiscalité.
Rappelons ce principe de la fiscalité immobilière : sous le régime classique de la location vide, les travaux sont déductibles des loyers, ce qui diminue la base imposable, donc les impôts.

Investir avec discernement
On l’a dit, l’investisseur ne peut profiter du Denormandie ancien que s’il respecte des plafonds de loyer.
En 2019, ils s’établissent à 17,17 €/m2 en zone A bis, 12,75 €/m2 en zone A, 10,28 €/m2 en zone B1, 8,93 €/m2 en zones B2 et C.
Un coefficient multiplicateur est prévu pour tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Surtout, la majorité des communes éligibles au Denormandie se situe dans des secteurs détendus, avec une offre de logements souvent supérieure à la demande. Les loyers de marché peuvent ainsi être inférieurs aux plafonds du nouvel avantage fiscal. Bref, l’investisseur a intérêt à faire les bons calculs !

Choisir la bonne adresse.
Réussir un investissement locatif passe par la sélection d’une bonne adresse. Le Denormandie ancien n’échappe pas à la règle. L’investisseur devra choisir une adresse attractive. Pas évident : le
Denormandie concerne justement des secteurs en perte de vitesse.
Un logement remis à neuf sera certainement apprécié par les locataires, mais quid du quartier ?

 

Autre question : au moment de la revente, le quartier aura-t-il retrouvé suffisamment de lustre pour séduire les acquéreurs ?
Si c’est le cas, la transaction sera facilitée et les plus-values immobilières seront au rendez-vous. Mais sur les secteurs fragiles dans des villes en quête d’attractivité, le Denormandie ancien pourrait bien prendre des allures de pari risqué sur l’avenir.

● LE REPÉRAGE AMIANTE AVANT TRAVAUX DÉSORMAIS OBLIGATOIRE

L’arrêté du 16 juillet 2019 rend obligatoire le repérage de l’amiante avant travaux dans tous les bâtiments construits avant 1997. Sont concernés par l’obligation tous les donneurs d’ordre, maîtres
d’ouvrage et propriétaires d’immeubles bâtis réalisant ou faisant réaliser des opérations.
L’objectif, réduire les risques d’exposition des travailleurs à l’amiante.
Le texte était très attendu par les professionnels : donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage et propriétaires d’immeubles bâtis sont désormais dans l’obligation de procéder à un repérage amiante avant
d’entreprendre des travaux.

Interdit en France depuis 1997, l’amiante est considéré comme « hautement toxique ». Ses effets sur la santé peuvent surgir jusqu’à 30 à 40 ans après la première exposition. Selon une étude publiée en 2015, près de 100 000 décès pourraient être amputés à une exposition professionnelle à l’amiante entre 2009 et 2050. Et on estime à 110 000 le nombre de salariés exposés chaque année à des fibres d’amiante.

Plus de prévention pour diminuer les risques
L’obligation vise à permettre au donneur d’ordre de « réaliser le marquage réglementaire des matériaux et produits contenant de l’amiante » et à l’entreprise en charge des travaux de « procéder à
son évaluation des risques professionnels » et « ajuster les mesures à mettre en œuvre » pour protéger ses collaborateurs et prévenir la dispersion environnementale des fibres d’amiante.

Ce repérage avant travaux couvre tout l’éventail des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, du moment qu’ils sont impactés par les travaux, et repose sur des investigations approfondies destructives. Avec cette obligation, le législateur entend sensibiliser le particulier au risque qu’il court ainsi que sa famille.

Via cet arrêté, les entreprises du BTP sont tenues à une obligation de sécurité et de résultat dans la protection de la santé de leurs salariés.

No Comments

Post A Comment

NOUS CONTACTER